Zo rekenen wij
Wij bieden op de waarde in verhuurde staat. Die rekenen we uit met de huur, de kosten en het rendement dat wij nodig hebben. U krijgt die som altijd op papier.
| Kale huur | € 1.250 per maand = € 15.000 per jaar |
|---|---|
| Kostenonderhoud, verzekering, VvE, belastingen, beheer | − € 3.750 per jaar ongeveer 25% |
| Netto huur | € 11.250 per jaar |
| Rendement dat wij nodig hebben | 4,0% |
| Waarde in verhuurde staat | € 11.250 ÷ 4,0% =€ 281.250 |
Ter vergelijking: als de woning leeg is, is ze € 360.000 waard. De verhuurde waarde is dan 78% van de leegwaarde.
De som in vier stappen
De huur
We beginnen bij de kale huur die uw huurder nu betaalt, omgerekend naar een jaar. Servicekosten tellen niet mee: daar staan kosten tegenover.
De kosten
Daar gaan de vaste lasten van af: onderhoud, verzekering, de VvE-bijdrage, gemeentelijke belastingen en beheer. In het voorbeeld is dat ongeveer 25% van de huur. Bij uw woning rekenen we zoveel mogelijk met de werkelijke bedragen.
Het rendement
We delen de netto huur door het rendement dat wij nodig hebben. Hoe hoger dat percentage, hoe lager de waarde. Het percentage staat altijd in uw rekensom.
De vergelijking met de leegwaarde
Tot slot zetten we de uitkomst naast de waarde van de woning als ze leeg zou zijn. Dan ziet u wat de huurder in de prijs scheelt. Kunt u leeg opleveren, dan zeggen we u eerlijk dat een makelaar meestal meer oplevert.
Wat de waarde hoger of lager maakt
- De hoogte van de huur
- We kijken of de huur past bij wat wettelijk mag op basis van de WWS-punten. Ligt de huur te hoog, dan kan de huurder om verlaging vragen. Dat telt mee in de som.
- Het huurcontract
- Een contract voor onbepaalde tijd geeft zekerheid over de huur, maar de woning komt waarschijnlijk niet snel leeg. Dat weegt mee in het rendement.
- Onderhoud en energielabel
- Achterstallig onderhoud en een laag energielabel kosten de nieuwe eigenaar geld. Die kosten schatten we in en zetten we apart in de som.
- Splitsing
- Een pand met eigen huisnummers is soms niet kadastraal gesplitst. We kopen het dan als geheel, en rekenen per eenheid.
- De ligging
- De straat en de buurt bepalen mee hoe zeker de huur is en wat de leegwaarde is.
Wat er na de bezichtiging nog kan veranderen
Na de bezichtiging is het bod vast. Het zakt niet meer.
Er zijn twee uitzonderingen, en die staan vooraf op papier: een verborgen gebrek, of een huurcontract dat afwijkt van wat u heeft opgegeven. Al het andere hebben we bij de bezichtiging gezien en verwerkt.
Wilt u de som voor uw eigen woning zien?
Stuur de huurgegevens. U krijgt een indicatie met de onderbouwing erbij, zonder dat u ergens aan vastzit.
Eerst een indicatie, na de bezichtiging een vast bod.